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冯仑:这一轮好日子太长了

发布时间:2019-11-12 12:43:48

“一般来说,过三五年好日子就该出事了,我们现在已经透支了好日子,所以我心理上一直觉得应该调一下。”

文|本刊记者 张刚

生逢“拐点论”风靡业界之时,“商界思想家”、万通地产董事长冯仑推出的《野蛮生长》这一带有思考性的书,它像是民营地产商“野蛮生长”时代的终结预言,如果算上2007年前后房地产业“最后的疯狂”,则更为贴切。

对于万通而言,或许也是如此。大年三十的前一天(2月5日),万通地产(600246.SH)发布了一份增幅高达 位数的亮丽年报:2007年实现主营业务收入21.8亿元,同比激增768%;净利润1.65亿元,同比增长高达461%。

但这显然不是万通值得关注的全部。

“老运动员”的“御寒术”

“我是一个老运动员了,对于场地发生变化很敏感,我知道过一段游戏规则又变了。”

冯仑是王石“拐点论”的支持者。不过,在王石频繁出镜“卖拐”时,冯仑并没有闲着,他隐隐有些担心。

“从1999年到2007年,已经有8年好日子过了。按照正常的市场规律,一轮好日子过8年也未免太长了,一般来说,过三五年好日子就该出事了,我们现在已经透支了好日子,所以我心理上一直觉得应该调一下,而不是说还要好、还要好。”说到此,冯仑略显高深地一笑,“因为你知道我是一个老运动员了,老运动员对于场地发生变化很敏感,我知道过一段游戏规则又变了。”

在接受《英才》记者专访前,手握大把银子的冯仑刚去过成都。

1月2 日,万通地产与成都交大房产开发有限公司签署合作协议,交大房产下属美通置业将引进万通地产为其增资21018万元。是次投资使万通地产增加开发建筑面积81.2万平方米,也实现了其土地储备增长的目标。业界将之解读为“冯仑2亿踏进蓉城地产”。

“我们现在天天研究怎么扩张。”冯仑说。“(拐点)对万通来讲是一个机会。我们的非上市公司负债才20%,所以,这对我们来说是最好的时候,因为我们借助繁荣时期,把所有的结构都调顺了,把所有的问题都去除了,集中了大量的现金。这种情况下,如果大家都迷惑或者是对市场预期不清晰,万通就开始了更加清晰的发展道路。”

在冯仑看来,蓉城的妙笔,还仅仅是个开始。“我们最近会不断地要披露我们要买的东西,而且在买的同时还保持我们的现金。即使到明年上半年市场还是没有拐明白,我们仍然不会有问题。”

这不由得让人想起,2007年12月16日,在广州出席论坛的冯仑放话说:“我个人预见在未来 -5年里,房地产(现有的)6万家公司,未来大概应该有 000-5000家公司可以活下去,剩下的都会转型或者退出这个行业。”——在这次大撤退中,万通无疑将扮演胜利者;而1991年创立万通以来历经行业大调整而不倒的冯仑,也终于可以用“笑看花开花落”的心态来静观其变了。

能够成为腰缠万贯的“老运动员”,自非易事。但在行业寒冬期能够习得“御寒术”,并坚持下来,却十分有效。

“我们过去的经验现在的确给了我们巨大的支持,这个经验就是1999年以来,我们一直谈的反周期的问题。”所谓反周期,“就是繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。在大家都头昏脑胀的时候,我们一直提醒自己要应对可能出现的一些市场和政策的变化,我觉得这是非常重要的一个经验。到去年底,在A股的上市公司里面,我们的现金能力是排在第四位的。”

在冯仑看来,恰恰是这个经验让公司成熟起来,“我们从1991创业,到199 年(海南房地产)泡沫破灭,然后从199 年进入到1999年难熬的时期,1999年再开始繁荣,所以我不能再犯1991年到199 年的错误,因此,繁荣的时候要解决问题,而不是去跟别人比谁跑得快。”

万通“打篮球”

曾经叱咤风云的充满“江湖气”的万通创业团队,差一点把万通带往“不归路”。

“拐”,还是“没拐”?自2007年末至今,这竟成了地产业争论不休的年度话题。

“王石讲得非常清楚,是从过分的、非理性的、过快的上涨,转到一个理性的调整。拐点拐到哪了?拐到理性的调整。调整是个中性的概念,有高有低。”显然,冯仑支持王石的说法。

不过,在他看来,王石“卖拐”引发轩然 的原因之一,就在于王讲得不够生动、不够形象——“大家听来听去,是拐点,但多数人以为是‘过山车’,是从上到下的”——这当然并非王的本意。“其实,这相当于原来有一个运动场,里面只踢足球。但是现在政府说,70%由我来负责、 0%由市场来负责。我们原来整个房地产市场是大足球场,都踢足球;现在要分成两个场子, 0%打篮球(做商品房),70%踢足球(开发经济适用房、廉租房等保障性住房)。”

“我们选择打篮球,就是商品房市场,而不是政府保障性的住房。”这样选择,冯仑自然有充足的理由。“我们作为一个市场化的机构,面临众多的投资人,那么我们现在需要做的是更多地提供更优质、高品位、创造更多附加值的产品。如果我们买的面粉贵,做的面包也就贵。”

冯仑乐观地预测说:“什么时候再开始恢复看足球的给足球鼓掌、看篮球的给篮球鼓掌,那就是这个场地运动员(地产商)也都清楚了,教练(政府)、规则(法规政策)也都清楚了,观众(消费者)也都坐下来了,这个时间大概什么时间呢?我个人认为到2009年上半年。”

在地产业,“万通六君子”不啻于一个传奇。1991年6月,冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人在海南成立了海南农业高科技投资公司(万通前身)。曾经一度叱咤风云的这个充满“江湖气”的万通创业团队,却差一点把万通带往“不归路”。最终,他们选择了和平分手。

如今,当年的“万通六君子”仍会时不时地三两个的碰头聚会,不过,在他们的话题中,如今的开心事取代了当年的辛酸史,毕竟,那是一个远去了的年代。

《英才》:建设部政策研究中心主任陈淮曾谈到一个观点,说地产业冰川期来临时,死掉的有可能是恐龙,你认可吗?

冯仑:他说的是一个哲学,什么可能都有。相当于次级债,花旗银行也受到了损害。他讲的是一个形象的说法,这类道理当然永远正确,但缺乏现实指导意义,就相当于说吃饭有可能噎死,但这不是普遍的真理。

《英才》:2007年大家都在关注富豪榜,其中大多数都是房地产企业的,你怎么看待这个现象?

冯仑:如果跟100年前的美国比,他们也是地产富豪比较多。因为地产富豪跟经济的快速成长和城市建设有很大的关系,全世界也是这样。所以中国现在会多,但以后会少,这是一个规律。有时候人们讨论的问题不是个问题,现在富豪榜的问题,就相当于一个两岁的孩子在那里撒尿,你管他干什么?他到5岁自然就不这样了,也不穿开裆裤了。

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