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北京清算暴利盘房企左右两难

发布时间:2019-08-17 21:21:18

  继国务院祭出最严厉的调控政策“国八条”后,北京市于2月16日出炉执行细则,除了严格限制外地人在京购房外,还将对定价过高的楼盘重点进行土地增值税稽查和清算。

  此招剑指高房价,命中以高端项目开发为主的开发商的死穴。“这是此次调控的又一杀手锏。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉地产中国:“意在警示开发商在楼盘定价上,要有所平衡,不然将被课以重税,大幅度压缩利润空间。”该政策甫一推出,高端项目骤然陷入困境:高档房营销向左还是向右?众房企的高端路线是向下还是向下?这些都是令开发商最上脑筋的问题。

  “税变地产”

  以“国八条”及上海、重庆房产税试点为主的第三轮调控,其中一个显著的特点就是加大了“税收”在房地产调控中的作用,被业界称为“税变地产”。

  “国八条”中强调“加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。”在“北京版国八条”中,对土地增值税的清算的规定,除了以上条款外,还规定:对定价过高、预增值额过大的房地产开发项目,还将提高土地增值税预征率。

  “近年来,土地增值税在全国的运用并不充分。”北京市房地产协会副秘书长陈志告诉地产中国:“下一步,清算增值税将在全国范围内展开,很可能作为一项长期的政策来执行,如此一来,房地产的整个生态环境会发生巨大的变化。”业内分析人士认为,现在土地增值税,基本上是采用预征的方式,口径比较松的时候,预征额为1%的下限,也就是一个项目还没有动工,先按项目预计销售收入的1%预征,然后在项目完成结案后进行清算,现在,这个预征额的下限提高到了5%。这很有可能迫使资金来源趋于紧张的房企加快开发和销售的节奏。

  显然,增值税的清算对象主要针对高档住宅利润高于普通住宅,此外,还可加速开发商的开发节奏,增加市场供应。

  高档房营销,向左还是向右?

  征收土地增值税,将对高端项目造成巨大的影响。“对豪宅、别墅等高端项目来说,目前已经陷入了困境。”阳光100常务副总裁范小冲认为:“因为这些楼盘的利润偏高,很可能成为稽查和清算的对象。”地产中国总编谢红玲则分析认为,这意味着有些企业将不得不把一些利润吐出来,还会让新的豪宅项目定价无所适从。

  而从营销角度来看,高档房定价左右为难。如果定价偏高,征收增值税后,其利润将被大大降低;如果定价偏低,利润也非常微薄。

  陈志给出的建议是,这些高端楼盘,要适当定价,才能使其利润得到平衡,定价过高了,要课以重税,于其这样,还不如调整定价幅度,才能得到合理的利润。

  链家地产副总裁林倩则认为,此次细则出台后,中高档商品房审批将会从严,对于不合理定价也不会允许入市。

  地产中国调查发现,北京楼面地价非常低廉,而价格偏高的在售楼盘不在少数。比如,霞公府其楼面地价仅为4145元/平方米,而当前的售价却超过了10万元/平米;红玺台的楼面地价仅为9490元/平方米,而当前的售价突破了6万元/平方米;合生?霄云路8号、颐和园著、远洋万和城、华远?九都汇、绿城诚园、万科蓝山、首城国际中心等楼盘都有类似情况。

  此外,该政策亦对新开高价楼盘的营销策略,提出挑战,比如,以前以精装上市的楼盘,很可能在新政后,会以毛坯上市,以降低其整体售价。

  房企高端策略,向上还是向下?

  与此同时,清算土地增值税若在全国范围内长时间展开,对以开发高端项目为主的开发商,比如绿城、星河湾等企业的高端策略亦提出了挑战。

  万科集团副总裁毛大庆告诉地产中国:“将抑制开发商的利润空间,也会影响房企追求做高端项目的策略。”华远地产董事长任志强则为民企担忧,“政策变动性成为民企最大的挑战,民企可以不关心政治,但却不得不关心,无时不变的政策。”以开发高端项目的民企在土地增值税来袭之际,其状况更是雪上加霜,在“银根”不断紧缩的调整中,销售又受阻,这意味着民企拿地的速度和强度势必会大幅下降。

  “除了豪宅、囤地的企业外,对通过股权收购项目的开发商影响也非常大。”范小冲分析认为,因为通过股权收购股权的项目,其成本在账面上的表现非常低,而实际成本非常高,但也会成为增值税征收的对象。

  不仅如此,众多走高端路线的开发商,也将向中低端项目倾斜,一场“去豪宅化”大潮很可能在今年上演。

  “这个政策很可能是管理层与开发商谈判的工具,以让项目定价不要过高。”一位不愿具名的业内人士则给出了不同的观点:“同时,该政策也无执行细则,所以弹性非常高,要彻底清算土地增值税,难度还是比较大的。”作者:张治东

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